L'état des lieux d'entrée est-il obligatoire en Wallonie ?

01Ce que dit le décret wallon

Le décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation (article 27) impose aux parties de dresser « impérativement » un état des lieux détaillé, contradictoirement et à frais communs. Trois mots comptent : détaillé (pas une simple mention « en bon état »), contradictoire (les deux parties ou leurs représentants sont présents et signent), à frais communs (si un professionnel intervient, chacun paie sa moitié).

Le document est annexé au contrat de bail écrit et soumis à l'enregistrement avec lui. Il fait donc partie intégrante du bail : on ne peut pas le « rattraper » par un échange d'e-mails ou quelques photos envoyées après coup.

02Quand doit-il être réalisé ?

Soit pendant que le logement est encore inoccupé, soit au cours du premier mois d'occupation. Dans la pratique, la meilleure fenêtre est le jour de la remise des clés, logement vide et propre : l'état décrit est alors exactement celui dans lequel le locataire reçoit le bien.

Si les parties ne s'accordent pas sur le contenu, l'une d'elles peut demander au juge de paix de désigner un expert, par requête introduite avant la fin de ce délai d'un mois. Passé ce délai, un état des lieux reste possible d'un commun accord, mais il décrit un logement déjà habité.

03Que doit contenir un état des lieux « détaillé » ?

Le Gouvernement wallon a publié un modèle indicatif et un contenu minimum. Un état des lieux conforme décrit, pièce par pièce, les sols, murs, plafonds, menuiseries, sanitaires, équipements et extérieurs, avec un vocabulaire précis (rayure, éclat, tache, trace d'humidité, fissure…) et des photos datées. Il relève les index des compteurs (électricité, gaz, eau, citerne), la liste des clés remises et les éventuels documents (certificat PEB, attestation de la chaudière).

• Identification des parties et du bien
• Description de chaque pièce, élément par élément
• Photos numérotées et datées
• Compteurs, clés, télécommandes, badges
• Signature des deux parties sur chaque exemplaire

04Et si l'on s'en passe ?

La sanction est redoutable pour le bailleur : à défaut d'état des lieux d'entrée détaillé, le locataire est présumé avoir reçu le bien dans l'état où il se trouve à la fin du bail, sauf preuve contraire. Autrement dit, les dégâts constatés à la sortie sont présumés avoir existé à l'entrée et le propriétaire ne peut pratiquement rien retenir sur la garantie locative.

Pour le locataire, l'absence de document précis est aussi un risque : un bailleur qui conserve d'anciennes photos ou un état des lieux sommaire pourra tenter de lui imputer des défauts qu'il n'a pas causés. Un rapport neutre protège les deux parties.

05Et l'état des lieux de sortie ?

Il se dresse à la fin du bail, contradictoirement et à frais communs, et il est comparé à l'état des lieux d'entrée pour distinguer l'usure normale des dégâts locatifs. C'est lui qui sert de base à la libération de la garantie locative. Sans entrée détaillée, la sortie n'a rien à quoi se comparer.

Questions fréquentes

Un état des lieux fait entre nous, sans professionnel, est-il valable ?

Oui, à condition d'être détaillé, daté, signé par les deux parties et annexé au bail. Le risque est pratique : vocabulaire flou, photos manquantes, oublis. En cas de litige, c'est la précision du document qui fait la différence.

Qui choisit le professionnel ?

Les deux parties, d'un commun accord. Le bailleur propose souvent un nom ; le locataire peut en proposer un autre. Les frais sont partagés par moitié.

Le décret s'applique-t-il aux kots et aux colocations ?

Oui. Le bail étudiant et le bail de colocation sont régis par le même décret wallon ; l'obligation d'état des lieux d'entrée détaillé s'y applique de la même manière.

Que faire si le bail a déjà commencé depuis plus d'un mois ?

Un état des lieux reste possible d'un commun accord : il décrit le bien tel qu'il est au jour de la visite et le mentionne clairement. C'est toujours mieux que rien, mais il ne vaut pas un état d'entrée réalisé logement vide.