État des lieux amiable ou professionnel : lequel choisir ?

01Ce que la loi exige, dans les deux cas

Le décret wallon ne dit pas qui doit rédiger l'état des lieux. Il dit ce qu'il doit être : détaillé, contradictoire, établi à frais communs, dressé logement vide ou durant le premier mois, annexé au bail et enregistré. Le Gouvernement wallon a publié un modèle indicatif qui montre le niveau de détail attendu : pièce par pièce, élément par élément.

Un document qui se limite à « appartement en bon état général, propre » n'est pas un état des lieux détaillé. En cas de litige, il est traité comme s'il n'existait pas : le locataire est alors présumé avoir reçu le bien dans l'état où il le rend.

02L'état des lieux amiable : forces et limites

• Gratuit et immédiat : on le fait le jour des clés, sans rendez-vous à caler.
• Bonne solution si le logement est neuf ou rénové, si les parties se connaissent, et si l'une d'elles sait rédiger de façon systématique avec le modèle wallon et des photos numérotées.
• Limite : la rédaction par une des parties n'est jamais neutre. Le bailleur minimise les défauts existants, le locataire les grossit ; le jour de la sortie, chacun relit le document à son avantage.
• Limite : les photos sur un téléphone sans date certaine, sans numérotation ni lien avec le texte, sont difficiles à exploiter trois ans plus tard.
• Limite : les oublis. Compteurs non relevés, clés non comptées, cave et grenier « à voir plus tard », mobilier non inventorié dans un meublé.

03L'état des lieux professionnel : ce qu'il apporte

• Un tiers neutre, qui n'a d'intérêt ni à charger ni à minimiser : le document est accepté plus facilement par les deux parties, et plus crédible devant le juge de paix.
• Une méthode identique pour chaque bien : vocabulaire précis (rayure, éclat, tache, auréole, fissure), photos horodatées liées à chaque constat, compteurs, clés, équipements, extérieurs.
• Un rapport PDF signé, remis à chaque partie, prêt à annexer au bail et à enregistrer.
• Un coût partagé par moitié, prévu par le décret : chaque partie paie sa part, souvent moins que ce que coûte une seule discussion sur la garantie locative.
• À la sortie, la comparaison point par point avec l'entrée, en distinguant usure normale et dégât locatif.

04Quand l'amiable suffit, quand il ne suffit pas

L'amiable peut suffire pour un logement neuf ou entièrement rénové, non meublé, loué à une personne de confiance, si vous prenez le temps de suivre le modèle wallon et de photographier chaque pièce. Comptez deux heures pour le faire sérieusement.

Faites appel à un professionnel dès qu'il y a un enjeu : logement ancien ou présentant déjà des défauts, bien meublé, kot loué à des étudiants qui se succèdent, colocation, bien géré à distance, première location, ou simplement une relation que vous voulez garder sereine. Et toujours à la sortie si l'entrée a été faite par un professionnel : le rapport de sortie est construit sur la même trame.

05Et l'état des lieux par l'agence immobilière ?

Beaucoup d'agences proposent de réaliser l'état des lieux. C'est pratique, mais l'agence est le mandataire du bailleur : elle n'est pas neutre au sens strict, et les locataires le savent. Certaines agences préfèrent pour cette raison déléguer l'état des lieux à un tiers indépendant, ce qui est aussi notre offre pour les professionnels.

Questions fréquentes

Un modèle à télécharger suffit-il pour faire un bon état des lieux amiable ?

Il aide beaucoup : le modèle du Gouvernement wallon liste tout ce qu'il faut regarder. La difficulté reste de décrire chaque élément de façon précise et neutre, et de lier chaque photo au bon constat.

Peut-on faire l'entrée à l'amiable et la sortie par un professionnel ?

Oui, mais le professionnel ne pourra comparer qu'avec ce qui a été écrit à l'entrée. Si l'entrée est vague, la sortie le sera aussi dans ses conclusions.

Le locataire peut-il refuser le professionnel proposé par le bailleur ?

Le choix se fait d'un commun accord ; le locataire peut proposer un autre nom. À défaut d'accord, chaque partie peut demander au juge de paix de désigner un expert.

Combien coûte un état des lieux professionnel à Namur ?

Chez nous, à partir de 90 € par partie pour un kot ou un studio, 145 € par partie pour un appartement deux chambres, 185 € par partie pour une maison jusqu'à trois chambres (meublé : + 30 %). Prix annoncé par écrit avant la visite.