Qui paie l'état des lieux ? Frais partagés, prix et cas particuliers

01La règle : à frais communs

Le décret wallon relatif au bail d'habitation impose un état des lieux d'entrée « contradictoire et à frais communs ». Les frais sont donc partagés entre bailleur et locataire. La répartition usuelle, et celle que nous appliquons, est la moitié pour chacun. Chaque partie reçoit sa facture, ce qui simplifie aussi les comptes d'une agence ou d'un syndic.

Cette règle vaut pour l'entrée comme pour la sortie. Elle ne peut pas être écartée par une clause du bail : une clause qui mettrait l'intégralité des frais à charge du locataire est réputée non écrite.

02Combien coûte un état des lieux à Namur ?

Les prix dépendent de la taille du logement, de la présence de caves, garage et extérieurs, et du mobilier (un logement meublé implique un inventaire). À titre indicatif, notre grille va d'environ 90 € par partie pour un kot ou un studio à 185 € par partie pour une maison jusqu'à trois chambres, avec un supplément pour le meublé. Le prix est annoncé par écrit avant la visite et ne change pas sur place.

Un état des lieux à 60 € « tout compris » sur deux pages sans photos n'est pas une économie : s'il ne tient pas devant le juge de paix, il aura coûté la garantie locative.

03Les cas qui posent question

• Agence immobilière : si l'agence réalise elle-même l'état des lieux, ses honoraires d'état des lieux suivent la même règle (frais communs). Les honoraires de mise en location, eux, sont à charge du bailleur.
• Kot étudiant : même règle ; le propriétaire ne peut pas facturer l'état des lieux dans un « forfait d'entrée » à charge de l'étudiant.
• Colocation : les colocataires paient ensemble la part « locataire », répartie entre eux selon leur pacte de colocation.
• État des lieux fait par le bailleur seul : gratuit, mais non contradictoire ; il n'a pas la valeur d'un document signé par les deux parties.
• Expert désigné par le juge de paix : à défaut d'accord, le juge désigne un expert dont les frais restent partagés, sauf décision contraire.

04Qui paie les frais annexes ?

L'enregistrement du bail et de l'état des lieux est gratuit et incombe au bailleur. Les éventuels suppléments de déplacement d'un professionnel suivent la règle des frais communs. Les « frais de dossier » exigés du locataire à la signature sont, en Wallonie, interdits lorsqu'ils rémunèrent la mise en location.

Questions fréquentes

Le propriétaire peut-il payer la totalité pour aller plus vite ?

Oui, rien n'interdit à une partie de prendre volontairement les frais en charge. Ce qui est interdit, c'est d'imposer la totalité au locataire.

Le locataire doit-il payer s'il refuse le professionnel choisi ?

Le professionnel est choisi d'un commun accord. Si le locataire conteste le choix, il peut en proposer un autre ; une fois l'accord trouvé, les frais sont partagés.

Peut-on déduire sa part des frais de la garantie locative ?

Non. La garantie locative couvre les obligations du locataire en fin de bail (loyers impayés, dégâts) ; elle n'est pas un moyen de paiement pour l'état des lieux d'entrée.

Les frais sont-ils déductibles pour le bailleur ?

Pour un bailleur privé imposé sur le revenu cadastral, les frais réels ne sont pas déductibles. Pour une société ou une location professionnelle, demandez à votre comptable.