Usure normale ou dégât locatif : qui paie quoi à la sortie ?

01Le principe

Le locataire doit rendre le bien dans l'état où il l'a reçu, tel que décrit dans l'état des lieux d'entrée, « excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ». Il répond des dégradations survenues pendant le bail, sauf s'il prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. Le bailleur, lui, supporte l'usure normale et les grosses réparations.

Tout repose donc sur deux documents : l'état des lieux d'entrée, qui fixe le point de départ, et l'état des lieux de sortie, qui constate l'arrivée. Sans entrée détaillée, pas de comparaison possible : le locataire est présumé avoir reçu le bien dans l'état où il le rend.

02Exemples : usure normale (bailleur)

• Peinture ternie ou légèrement jaunie après plusieurs années, traces de meubles sur les murs, petits trous de chevilles rebouchés proprement.
• Parquet ou stratifié patiné, micro-rayures d'usage, légère décoloration au soleil.
• Joints de carrelage ou de silicone qui jaunissent avec le temps (sans moisissure).
• Robinetterie, chasse d'eau ou volets fatigués par l'âge, électroménager fourni arrivé en fin de vie.
• Tout ce qui figurait déjà à l'état des lieux d'entrée.

03Exemples : dégât locatif (locataire)

• Trous non rebouchés, gros trous de fixation, murs repeints dans une couleur vive sans accord, papier peint arraché.
• Rayures profondes, brûlures, taches indélébiles sur le sol ou le plan de travail ; carrelage fendu par un choc.
• Moisissures dues à un défaut d'aération ou de chauffage, calcaire incrusté faute d'entretien, siphons bouchés.
• Vitre cassée, porte enfoncée, poignée arrachée, store déchiré, clé perdue (remplacement du cylindre si nécessaire).
• Jardin à l'abandon, graisse incrustée dans la hotte, four non nettoyé, logement rendu sale.

04Les réparations locatives : la liste wallonne

Le Gouvernement wallon a publié une liste non limitative des réparations et travaux d'entretien à charge du locataire, et de ceux à charge du bailleur. Elle couvre les sols, murs, menuiseries, sanitaires, chauffage, électricité, extérieurs. En résumé : le locataire assure le petit entretien courant et répare ce qu'il a abîmé ; le bailleur assume l'usure, la vétusté et les gros postes (toiture, chaudière à remplacer, châssis).

Point souvent oublié : l'entretien périodique de la chaudière et le ramonage sont des réparations locatives. Le locataire doit pouvoir produire les attestations à la sortie ; à défaut, le bailleur peut les faire exécuter à ses frais.

05La vétusté : on ne paie jamais du neuf

Même quand un dégât est imputable au locataire, il ne doit pas payer un élément neuf à la place d'un élément usagé. On applique une quote-part de vétusté : une peinture de huit ans est quasiment amortie, une moquette de dix ans aussi. Les experts utilisent des grilles indicatives de durée de vie (peinture, revêtements, sanitaires, électroménager) ; le juge de paix s'y réfère volontiers.

Concrètement, pour une porte intérieure trouée dans un logement repeint il y a six ans : le locataire paie la réparation ou le remplacement de la porte, mais pas la remise en peinture de toute la pièce.

06Comment un bon état des lieux évite la discussion

À la sortie, nous qualifions chaque constat (neuf, bon état, usure normale, dégât) en face du constat d'entrée correspondant, photo contre photo. Le rapport indique clairement ce qui est imputable, ce qui ne l'est pas, et ce qui mérite un devis. Les parties signent le même document : la libération de la garantie locative peut alors se régler en quelques jours plutôt qu'en quelques mois.

Questions fréquentes

Les trous de chevilles dans les murs sont-ils un dégât locatif ?

Quelques trous rebouchés proprement pour fixer des cadres ou une étagère relèvent d'un usage normal. Des dizaines de trous, des trous non rebouchés ou des fixations lourdes arrachées constituent un dégât.

Le locataire doit-il repeindre en partant ?

Non, sauf s'il a changé la couleur sans accord ou abîmé les murs. Le vieillissement de la peinture est une usure normale à charge du bailleur ; une clause imposant de repeindre systématiquement est contestable.

Qui paie les moisissures dans la salle de bain ?

Cela dépend de la cause. Défaut d'aération ou de chauffage du locataire : dégât locatif. Problème d'étanchéité, de ventilation défectueuse ou pont thermique : bailleur. L'état des lieux d'entrée et les constats intermédiaires aident à trancher.

Comment chiffrer un dégât locatif ?

Devis ou facture d'un professionnel, diminué de la quote-part de vétusté. Les montants forfaitaires « au jugé » sont rarement acceptés par le juge de paix.